全日本土地区画整理士会

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質  問 2022/06/21 「2022/05/23 施行前単価について」に対する回答

【投稿内容】

いつもお世話になっております。初歩的なことで申し訳ございませんが、ご教授をお願いします。 市街化区域編入を伴う土地区画整理事業地区の施行前単価算定の参考とするため不動産鑑定士に評価を依頼します。
現状は市街化調整区域ですが、前後単価は区画整理事業実施前後の評価であり、市街化区域に編入された効果まで反映されることはおかしいと考えており、鑑定士さんに依頼する条件は、市街化区域に編入された後の現状の土地として評価をお願いすべきと考えておりますが、このような考え方でよろしいでしょうか?
お忙しいところ大変申し訳ございませんが、よろしくお願いします。




【回答】

質問をいただきありがとうございます。返信が遅れて申し訳ありません。
区画整理事業における土地評価は、土地の売買のために行う評価ではなく、宅地の価値が事業の施行前、後でどのように変化するかを計測するために行うものです。 土地区画整理事業の土地評価については、街づくり区画整理協会の土地区画整理事業実務標準(第5版)の土地評価(177P)で、「施行前の評価は事業計画決定時点の状況」とされています。 新市街地開発型の区画整理では一般的にこの時点で市街化区域に編入されており、施行前の評価は、例えば現状農地であっても、市街化区域内の宅地見込み地として評価されます。
したがって、施行前の鑑定評価も都市計画に定められた内容を前提に市街化区域内の土地(宅地見込み地)として行われることが一般的です。従って貴見の通りでよいと考えます。


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